«میانگین رشد سالیانه ۱.۷۲ درصدی جمعیت استان تهران (نسبت به رشد ۱.۲۴ درصدی جمعیت کشور)، نشان از مهاجرپذیری بالای این استان دارد. همچنین رشد سالیانه کمتر از ۱ درصد جمعیت شهر تهران در قیاس با رشد سالیانه بیشتر از ۳ درصدی جمعیت در شهرهای پیرامون حاکی از این است که پیراشهر تهران پذیرای اصلی مهاجران است؛ در همین چارچوب و مطابق با قاعده شهرنشینی در ایران، می‌توان استدلال کرد که سکونتگاه‌های غیررسمی در حاشیه تهران رو به فزونی است. از سوی دیگر، افزایش هزینه تأمین مسکن و نبود مسکن قابل استطاعت برای همه گروه‌های اجتماعی-اقتصادی در قسمت‌های مختلف شهر، سبب رانده شدن تدریجی دهک‌های پایین درآمدی به خارج از تهران و حاشیه‌ها شده و تهران را از شهری برای همه و مکانی مناسب برای زندگی همه ساکنان آن دور می‌کند.
از آنجا که امرار معاش بخش زیادی از هر دو گروه گفته‌شده در درون شهر تهران صورت می‌گیرد، این پدیده منجر به ورود و خروج روزانه بیش از یک و نیم میلیون وسیله نقلیه به تهران شده و علاوه بر تشدید معضلات محیط زیستی و اجتماعی (همچون آلودگی هوا، اتلاف وقت شهروندان در ترافیک و شکل‌گیری شهرهای خوابگاهی)، تهران را به محلی برای کار و اخذ خدمات بخش قابل توجهی از جمعیتی تبدیل کرده است که در پیرامون آن اسکان دارند.
این در حالی است که در بیشتر کشورهای جهان، حومه‌نشینی و حرکت از مرکز به پیرامون، شیوه‌ای برای دستیابی به کیفیت‌های بالاتر زیست بوده و امکان برخورداری از واحدهای مسکونی بزرگ‌تر و فضاهای باز و خدمات بیشتر را برای ساکنان فراهم می‌کند؛ در عین حال که ارتباط مرکز و پیرامون از طریق شبکه حمل‌ونقل عمومی ریلی برقرار می‌شود. در ایران و برخی از کشورها، اما رابطه مرکز و پیرامون به‌گونه دیگری است و با دور شدن از مرکز به سمت پیرامون و سکونتگاه‌های حاشیه‌ای، کمبود خدمات و زیرساخت‌ها تشدید شده و کیفیت زندگی شهری کاهش پیدا می‌کند. اما، در هر حالت، شکل‌گیری سکونتگاه‌های پیرامونی سبب خالی شدن مراکز شهری از جمعیت شده و افت شهری و پیدایش محدوده‌های ناکارآمد را در پی دارد.
به جز اثرات منطقه‌ای و موضوعات مربوط به ارتباط مرکز-پیرامون در حوزه مسکن، در محدوده شهر تهران، رشد بیشتر از صددرصد قیمت مسکن (در سال ۱۳۹۷ نسبت به سال ۱۳۹۶) در کنار میانگین ۱۰۰ متر مربعی مساحت واحدهای مسکونی (ناشی از ضوابط برنامه‌های جامع و تفصیلی در خصوص سرانه مسکن و الزام به تأمین کامل پارکینگ)، سبب شده است تا سهم تسهیلات مسکن (در هر دو بخش عرضه و تقاضا) به پایین‌تر از ۲۰ درصد کاهش یافته و سهم مسکن در سبد هزینه خانوار از حدود ۳۵ درصد در سال ۱۳۹۶ به بالاتر از ۶۰ درصد در سال ۱۳۹۷ افزایش پیدا کند. بنابراین، میزان اجاره‌نشینی به حدود ۵۰ درصد رسیده است؛ بالغ بر ۴۰ درصد از خانوارها دچار بدمسکنی هستند؛ و دهک‌های پایین درآمدی (و حتی گروه‌های متوسط اقتصادی)، به دلیل فقدان مسکن قابل استطاعت در بخش‌های مختلف شهر، قادر به تأمین سکونتگاه مناسب برای خود نبوده و به مرور به حاشیه رانده می‌شوند.
حقیقت این است که استاندارد واحدهای مسکونی تولیدشده در شهر تهران تناسبی با استطاعت همه خانوارها نداشته و منجر به شکل‌گیری رابطه معکوس بین عرضه و تقاضا شده است؛ به این معنی که با وجود سهم و تقاضای بالای واحدهای کوچک در بازار معاملات (به‌دلیل تناسب قیمت آنها با توان خانوار و میزان تسهیلات اعطایی از سوی بانک‌ها)، عرضه واحدهای با مساحت بیشتر از ۱۰۰ متر مربع در تهران افزایش یافته است. در چنین شرایطی، افزایش میزان تسهیلات خرید (به رغم نبود منابع مورد نیاز)، به علت عدم توانایی خانوار در بازپرداخت آن، کمکی به حل مشکل مسکن نخواهد کرد. در این وضعیت که توان تصرف واحدهای مسکونی با ویژگی‌های تولیدشده برای همه خانوارها میسر نیست، راهی جز تغییر ویژگی واحدهای مسکونی تولیدی وجود ندارد؛ تجربه‌ای که بیشتر کلان‌شهرهای دنیا آن را از سر گذرانده و با بهره‌گیری از حمل‌ونقل عمومی، کاهش هزینه‌های جابه‌جایی، تأمین پارکینگ عمومی، اعمال سیاست‌های تشویقی و رفع موانع ساخت خانه‌های کوچک‌اندازه توسط بخش خصوصی، توانسته‌اند میزان قابل توجهی از مشکل تأمین مسکن را حل کنند.
بر این اساس، ضروری است که در تهران، با سیاستگذاری منطقه‌ای و برنامه‌ریزی شهری، از زمین‌گیر شدن منابع هنگفت و سرمایه‌گذاری‌های عظیم در بخش مسکن که حاصل آن تولید ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی و خارج از توان تصرف خانوار بوده است، جلوگیری کرده و این سرمایه‌ها را با هدفمندی بیشتر به سمت تولید خانه‌های کوچک‌اندازه و قابل استطاعت هدایت نمود.
برای این منظور، نیاز به بازبینی ضوابط برنامه‌های توسعه شهری وجود دارد تا بخشی از تولید مسکن، به خانه‌های کوچک‌اندازه (با زیربنای تا ۵۰ مترمربع) اختصاص یابد. در این راستا، توجه به ضرورت اختلاط این واحدها با واحدهای مسکونی متعارف و تدوین دستورالعمل مکان‌یابی، طراحی، ساخت و بهره‌برداری این واحدها برای پاسخگویی به نیازهای خانوار و تأمین کیفیت‌های مورد انتظار از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. همچنین لازم است که در مکان‌یابی پروژه‌های دارای خانه‌های کوچک‌اندازه، توزیع متوازن آن در همه بخش‌های شهر، نزدیکی به ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی و عرصه‌های کار و فعالیت نظیر دانشگاه‌ها، بازار، کارخانجات و... مد نظر قرار گیرد؛ به عنوان مثال، می‌توان محدوده‌های واقع در شعاع دسترسی مناسب برای پیاده‌روی یا دوچرخه‌سواری از ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی را از ضرورت تأمین پارکینگ معاف نموده و هزینه‌های تأمین مسکن را کاهش داد.
با همین ملاحظات، شهرداری تهران آئین‌نامه اجرایی بند ۲۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها را با هدف ایجاد خانه‌های کوچک‌اندازه و قابل استطاعت تدوین نموده و درصدد است، با پرهیز از تصدی‌گری و به عنوان تسهیل‌گر برنامه، زمینه‌های لازم را برای تأمین خانه‌های کوچک‌اندازه فراهم کند.»
نظر شما